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高欣 · 2017/06/19 14:27評論(0) 收藏(0) 2.9W字體：宋
上海 樓盤
圖片來源：視覺中國
上海樓市溫度漸冷。
眼巴巴望著門口，這一天又在等待和張望中度過。孫宇（化名）在去年樓市最熱時跳槽到現在的工作單位，憑借兩年的中介經驗，他很快適應瞭新的工作，成為店裡的金牌置業顧問。在他的記憶裡，2016年下半年有著接不完的電話，帶不完的客戶和豐厚的獎金。今年3月新一輪調控過後，每天的工作卻變成瞭等待，客人寥寥無幾，荒廢的一天讓他難熬。
王瀟（化名）眼看著女兒明年就要上小學，因為孩子需要獨立的學習空間，所以把現在的兩室換成三室迫在眉睫。然而，上海一再收緊的樓市政策，讓王瀟遲遲不敢出手，她生怕夫妻倆辛苦攢下的積蓄淪為樓市泡沫。王瀟徘徊著。
上海浦東新區某項目銷售經理秦龍（化名）最近也很是鬱悶，新項目開盤後的去化率明顯降低， 看樣子如果再不加把勁，今年的獎金要泡湯瞭，幾番調控讓購房者觀望情緒漸濃，房子明顯沒有之前好賣瞭。
今年3月以來，從土地市場試行招標掛牌復合式出讓方式，到商住項目的全面整改，再到搖號售房政策的出臺，上海樓市的 緊箍咒 再次響起，購房者、中介、房企風聲鶴唳。
新房去化減速置業周期拉長
金三銀四 成色不足， 紅五 不溫不熱，6月樓市進入淡季，上半年最佳出貨的窗口期就這樣溜走。 賣不瞭、賣不掉、買不瞭，買不起 的尷尬，上海比比皆是。
樓市調控後，開發商拿預售證難度變大。上海住房和城鄉建設管理委員會對外公佈的數據顯示，今年4月份共有20個項目獲得審批，同比減少69%；5月份有18個項目拿到預售證，同比減少66.7%；6月份截止到15日，僅有8個項目通過預售審批，與去年同期相比下降78.4%。
預售審批從嚴導致入市項目數量銳減，開盤節奏放緩。上海某在售項目營銷經理表示： 我們的新項目雖然價格被壓低，但能拿到預售順利開盤已經很幸運瞭。有很多項目因為無法順利拿下預售證，一再推遲開盤計劃，最終導致錯過市場旺季而銷售不理想。
無論是降低價格，還是推遲開盤，對於開發商來說都是 割肉 。事實上，受放緩預售審批影響，今年以來上海新項目推盤節奏也明顯放慢。據中指監測統計，5月上海共有16個項目新推2963 套房源，環比減少20%，開盤次數較2016年同期減少14次。以5月中指重點監測的7個項目為調查對象，開盤平均去化率為62%，環比下降18%，同比下降15%。
中原地產中國大陸區副總裁兼上海中原總經理劉天暘分析： 今年1至5月上海一手房供應208.09萬平方米，累計同比減少48.5%；成交288.13萬平方米，累計同比減少54.3%；成交均價為4.7萬元/平方米。由於價格受控，房企推盤意願不強。而部分2016年銷售業績不錯、具有一定資金實力的企業，暫時還扛得過去，也不願意輕易低價入市。
不過，禹洲地產相關負責人表示： 調控政策下上海交易量呈現下降態勢，但並不意味著市場萎縮，隻能說是客戶購買行為的周期被拉長瞭。對開發商而言，需要作出相應改變。例如禹洲斥資近億元打造社區共享空間，優化綠化景觀，這些都是適應市場變化的舉措。
好的產品會有好的市場。當前市場較冷主要是因為部分購房者觀望情緒濃，但需求並沒有消失，所以針對上海市場我們仍保持樂觀的態度。 某房企華東區域營銷負責人表示。
二手房價格松動順勢轉入租賃
二手房市場走向松動。上海中原地產數據顯示，2017年1至5月，上海二手住宅共成交6.85萬套，同比減少60.22%。
孫宇說，近幾個月，二手房掛牌量有所減少，表面上掛牌價格沒有太大波動，但大多數房東表示，價錢可以商量。相反，二手房由買賣轉向租賃的情況增多，在租賃消化速度有限的情形下，房租也出現議價空間。
據上海某中介門店黃經理反映，市場較好時，門店每個組人數為5至6名，人均每周帶看量達3至4個客戶。現在每組每周的帶看總量也僅有4到5個。隨著到訪客戶減少，近期門店的成交量下滑近50%。
房貸利率收緊的動作又將很大一部分預算有限、還款能力有限的購房者攔在瞭門外。 銀行房貸政策從緊會在一定程度上進一步調低樓市未來的預期，房貸利率提升會導致月供和總利息的雙重增長，從而直接影響支付成本。 劉天暘表示。
市場調整預期已經確立，買傢不急於入市，期待更大的議價空間；賣傢順勢轉入租賃市場，心態趨於平穩。雙方觀望，二手市場的冷淡短期內難以扭轉。
而隨著上海周邊熱點城市調控的跟進，上海投資客的腳步也有所放慢。黃經理說： 從我們代理的幾個周邊城市項目的情況來看，來自上海的投資客數量減少，成交數量明顯降低。
上海政策收緊使得資金流向環上海周邊三、四線城市，例如寧波、嘉興、嘉善等地。三四線城市的熱度是基於一二線城市政策收緊導致資金溢出產生的，因此不排除未來有繼續調控的可能性。 劉天暘分析稱，對樓市資金而言，總傾向於容易獲利且限制相對較少的區域，所以當前環上海100公裡范圍內、且未有特別調控政策限定的城市，會更容易受到遊資的關註和青睞。
火熱的調控過後，上海樓市漸冷。孫宇仍在期望下一個客人能夠為他帶來本月的第一單成交；許多購房者和王瀟一樣，仍在觀望、猶豫，他們所期待好時機不知何時到來；對於秦經理而言，盡管項目去化速度有所減慢，但樓盤又推出瞭不少新的優惠政策。
來源：中國房地產報
原標題：上海樓市：最佳出貨窗口溜走
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